Prawo pierwokupu - na czym polega?
W sytuacji gdy chcemy sprzedać lub kupić nieruchomość rolną zastanawiamy się o co właściwie chodzi z prawem pierwokupu? W tym artykule postaramy się przybliżyć samo pojęcie prawa pierwokupu, na czym polega, komu przysługuje, kiedy jest wymagane, jaki jest termin na podjęcie decyzji przez uprawnionego czy też jakie są skutki pominięcia prawa pierwokupu.
Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej
Prawo pierwokupu polega na tym, że uprawniona osoba lub organ (np. KOWR) mają prawo do zakupu nieruchomości po ustalonej przez strony umowy sprzedaży cenie. Taka umowa sprzedaży ma charakter warunkowy tzn. jeżeli uprawniony nie skorzysta z prawa pierwokupu to dochodzi do skutku. Jest to jeden z mechanizmów zapobiegania nadmiernej koncentracji gruntów rolnych (w przypadku gdy uprawniony jest KOWR).
Prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa w przypadku każdej (poza wyjątkami - patrz niżej) umowy sprzedaży, której przedmiotem jest nieruchomość rolna. Notariusz sporządzający akt notarialny powinien poinformować KOWR (i innych uprawnionych ustawowo) o fakcie zawarcia umowy sprzedaży. Następnie Krajowy Ośrodek ma miesiąc na skorzystanie z prawa pierwokupu. Po upływie tego okresu umowa sprzedaży dochodzi do skutku.
Jeżeli cena na jaką umówiły się strony rażąco odbiega od cen rynkowych to uprawniony z prawa pierwokupu może wystąpić w ciągu 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży do sądu o ustalenie ceny nieruchomości.
Czy tylko Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa jest uprawniony do pierwokupu? Nie tylko.
Prawo pierwokupu pojawia się w sytuacji gdy właściciel gruntu wydzierżawia go innej osobie na podstawie umowy dzierżawy z datą pewną, a ta nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego. Ponadto okres dzierżawy na podstawie tej umowy musi wynosić co najmniej 3 lata.
Umowa dzierżawy z datą pewną oznacza, że datę jej zawarcia potwierdzono urzędowo (np. przez notariusza) - zapobiega to tzw. antydatowaniu. W takich okolicznościach prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy, co oznacza, że może on żądać nabycia na jego rzecz sprzedawanej nieruchomości rolnej za oznaczoną w umowie sprzedaży cenie. Co ciekawe dzierżawca ma pierwszeństwo przed Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, tzn. dopiero jak on nie skorzysta z prawa pierwokupu to uprawniony staje się KOWR.
Prawo pierwokupu może także przysługiwać innym podmiotom. Niewykluczone jest także uregulowanie umowne na podstawie którego uprawnionym z prawa pierwokupu będzie np. dzierżawca, który zawarł z właścicielem umowę dzierżawy ale w zwykłej formie pisemnej.
Od pojęcia prawa pierwokupu należy rozróżniać pojęcie prawa nabycia.
Istnieje szereg wyjątków, zgodnie z którymi nie mamy do czynienia z prawem pierwokupu. Taką sytuacją jest np. sprzedaż nieruchomości osobie bliskiej.
Jeżeli prawo pierwokupu przysługuje ustawowo (m. in. KOWR lub dzierżawca) to sankcją za sprzedaż bezwarunkową nieruchomości (tj. z nieuwzględnieniem uprawnionego) jest nieważność takiej czynności prawnej. W każdym przypadku odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną uprawnionemu z prawa pierwokupu wskutek pominięcia jego uprawnienia ponosi sprzedawca.
Artykuł nie odpowiada na Twoje pytanie?
Stan prawny aktualny na dzień: 15 listopada 2025 r.
Pamiętaj! Artykuł nie wyczerpuje w całości zagadnienia i może się okazać, że pominięte kwestie okażą się kluczowe. W razie jakichkolwiek wątpliwości zachęcamy do skorzystania z pierwszej bezpłatnej konsultacji z adwokatem.
Artykuły z tej kategorii
AgroPrawo.pl - 2025