Nieruchomość rolna - czym jest?
Jednym z podstawowych, a zarazem najistotniejszych pojęć w całym prawie rolnym jest nieruchomość rolna.
Nie sposób zliczyć przepisów, które odwołują się do tego terminu. Ma on bowiem fundamentalne znaczenie nie tylko dla rolników planujących powiększenie swojego gospodarstwa poprzez zakup kolejnych hektarów, ale także dla osób chcących rozpocząć działalność rolniczą.
Coraz częściej zdarza się, że skuszeni atrakcyjną ceną i dużym rozmiarem działek potencjalni nabywcy zastanawiają się właśnie nad zakupem nieruchomości rolnej. Jednak w zdecydowanej większości jej nabycie oraz sposób eksploatacji spotkają się ze sporymi ograniczeniami. Nawet rolnicy nie mogą mieć nieskończonej ilości hektarów, nawet w dzierżawie!
Zrozumienie definicji nieruchomości rolnej to zatem nie tylko kwestia teoretyczna, ale bardzo praktyczna wiedza.
Gdzie szukać definicji nieruchomości rolnej?
Należy na wstępie naszych rozważań podkreślić, że zasadniczo mamy dwie główne definicje nieruchomości rolnej. Jedną z nich znajdziemy w Kodeksie cywilnym, a drugą w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.
Aby było łatwiej wszystko uporządkować rozpoczniemy od ogólniejszej definicji z Kodeksu cywilnego (KC):
Art. 461 Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Brzmi enigmatycznie, prawda? Czym właściwie jest działalność wytwórcza i co oznacza, że nieruchomość może być wykorzystywana do jej prowadzenia?
Po pierwsze warto zwrócić uwagę na to, że nieruchomość rolna będzie zawsze gruntem. Nieruchomością rolną nie będzie nigdy lokal czy też sam budynek.
Po drugie na tym gruncie musi istnieć chociażby potencjalna możliwość uprawiania roli i uzyskiwania z niej płodów ziemi (np. pszenicy, żyta itp.). Dobrym przykładem nieruchomości gdzie prowadzenie działalności wytwórczej jest zasadniczo niemożliwe jest nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym. Podobnie istnieją wyjątki ustawowe, gdzie prawodawca wprost wyłączył możliwość prowadzenia działalności wytwórczej (np.
Zwróćmy uwagę, że kodeksowa definicja nieruchomości rolnej kompletnie pomija kwestie MPZP czy też ewidencji gruntów i budynków. To oznacza, że zakwalifikowanie bądź nie takiej nieruchomości we wspomnianych dokumentach jest w tym wypadku obojętne.
Trochę inaczej sprawa się ma w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR).
Ustawa co prawda odsyła do treści kodeksu cywilnego (tzn. na obie definicje należy patrzeć łącznie), jednak jednocześnie wprowadza istotną wzmiankę o miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Art. 2. Ilekroć w ustawie jest mowa o:
1) "nieruchomości rolnej" - należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne;
Po pierwsze mamy znane już nam pojęcie nieruchomości rolnej w KC.
Po drugie widzimy niezwykle istotne odesłanie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza ono, że zgodnie z UKUR, nieruchomość nie ma charakteru rolnej, jeśli MPZP przeznacza ją na inne cele – np. budowlane, przemysłowe lub usługowe - nawet jeśli z sukcesem moglibyśmy na niej coś uprawiać.
Ma to ogromne znaczenie z uwagi na to, jakie ograniczenia UKUR przewiduje w obrocie nieruchomościami zakwalifikowanymi jako rolne.
A co jeśli nie mamy MPZP?
W sytuacji gdy chcemy kupić działkę i znamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to zasadniczo sprawa jest prosta. Jeśli MPZP ujmuję naszą upatrzoną nieruchomość jako np. tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej to zgodnie z UKUR zdecydowanie nie mamy do czynienia z nieruchomością rolną - co oznacza, że nie ograniczają nas przepisy wspomnianej ustawy.
Problem zaczyna się gdy miejscowego planu nie uchwalono. W takim wypadku warto spojrzeć do ewidencji gruntów i budynków.
Krajowa Rada Notarialna wraz z Ministerstwem Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa przyjęły wspólne stanowisko zgodnie z którym w razie braku MPZP ustalono, że przy kwalifikowaniu nieruchomości jako rolnej, pomocne mogą być dane z ewidencji gruntów i budynków.
Podsumowując, zakwalifikowanie nieruchomości jako rolnej czy nie-rolnej w niektórych okolicznościach może być kłopotliwie. Szczególnie wtedy warto skonsultować się ze specjalistą z uwagi na dość spore ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych jakie nakłada ustawodawca.
Artykuł nie odpowiada na Twoje pytanie?
Stan prawny aktualny na dzień: 15 listopada 2025 r.
Pamiętaj! Artykuł nie wyczerpuje w całości zagadnienia i może się okazać, że pominięte kwestie okażą się kluczowe. W razie jakichkolwiek wątpliwości zachęcamy do skorzystania z pierwszej bezpłatnej konsultacji z adwokatem.
Artykuły z tej kategorii
AgroPrawo.pl - 2025